專訪潘石屹：人生好多事情是可以磋商的

其實生意人不一定都是唯利是圖的.

 

潘石屹的確是一個很有意思的人.

 

現在的Soho中國可說是'萬事俱備,只欠東風'!

 

---------------------------------------------------------------------------

專訪潘石屹：人生好多事情是可以磋商的
2009.2.17

潘石屹稱得上最吸引眼球的幾位地產商之一。他寫博客、出書、拍廣告、玩攝影，他甚至和演員梅婷一起合演了一部愛情電影。他的好友洪晃覺得“他玩心太重”，馮侖則說“他膽子小，是一個跟老婆回家的人”。SOHO 中國上市後，潘石屹跨入“百億富豪俱樂部”，但潘石屹卻說：“其實我什麼也沒有變。我還是堅持不剩飯、坐經濟艙，有時候還是想把衣服穿破了再扔。”

　　
文/ 李卉 趙蓉翼（實習） 攝影/ 小武

　　
“這樣行嗎？”潘石屹一回頭，把Prada 西裝搭在肩上，做出很嫺熟的“模特狀”。接下來，無論是坐在攝影箱上或者是把自己的領帶扭成一束，在採訪、拍攝中他顯得比很多商人都要應對自如。“他天生隨意，到哪都是這一身行頭，你看他能把Prada 也給磨毛了。”潘石屹的一位同事在旁邊忍不住笑。

　　
在中國房地產界，潘石屹算不上最富有的，但絕對稱得上最吸引眼球的幾位地產商之一：2007 年，他的SOHO中國在香港聯交所上市，當天募集高達創紀錄的19 億美元，這也是世界第三大商業地產公開上市（IPO）。

　　
更多的時候，潘石屹則像一個頗有天賦的喜劇演員。工作之餘，他寫博客、出書、拍廣告、玩攝影，他拍的一幅攝影作品《母親》拍出了4 萬元的高價。他甚至和演員梅婷一起合演了一部愛情電影《阿司匹林》。在片中，潘石屹扮演一個有著甘肅天水口音的海歸，引起了他夫人張欣的嘲笑，“海歸”張欣回國前是一名華爾街投資銀行家。

　　
“這個冬天我一點也不冷”

　　
2008 年11 月，潘石屹和一群行業精英來到上海，參加安永企業家大獎中國賽區的頒獎典禮。但這場盛宴未能抹去人們心中的陰霾，正如獲獎者福耀玻璃董事長曹德旺所言：“現在給我頒這個獎，我真是半驚喜半遺憾。一則我老了，二則你看現在的股價多令人揪心！”一位不願意透露姓名的高盛分析師更是直言：“站在這個領獎臺上的企業家，估計身價至少都縮水了一半以上。”

　　
潘石屹就站在這個領獎臺上。雖然SOHO 中國的股價已經縮水近80%，跌至3 港元以下，但潘石屹卻笑呵呵：“我才不在乎呢，這個冬天我一點也不冷。”他很得意自己的預見：“三年前，我就做好了過冬的準備。哪怕寒流再來3 年，我們也扛得住。”

　　
香港證券交易所的數位顯示：從2008 年6 月至11 月，SOHO 中國共耗資9610 萬港元，回購了約2973 萬股；以SOHO 中國今年1 月13 日收報2.99港元計，所增持的股份帳面浮虧近1800萬港元。潘石屹的理由是：“SOHO 中國目前的股價被嚴重低估了，所以我們開始購買。”

　　
SOHO 中國的商業模式在中國房地產界有些另類：它既不像碧桂園那樣大肆圈地，也不像萬科在全國各地建樓。來自西北黃土高原的潘石屹一向謹小慎微，他堅持經營自己的“小本買賣”——上市前，這個另類房地產公司僅有120萬平方米土地儲備，而且幾乎都位於北京中心城區，開發專案也以商業地產為主，寫字樓面積占開發總樓面面積的53%。
　　
一直以來，潘石屹叫得最響的一句口號就是：“死守北京。”“他膽子小，是一個跟老婆回家的人。”馮侖這樣“嘲”他的老友，而張欣則認為“真正的生意人都不是理性的，全是感性的。”自己的丈夫正是如此，“潘石屹從小在農村長大，孤獨的時間會比較長，所以思考的時間也長，我在對於周遭的感應上就遠不如他。”

　　
“在我周圍，馮侖是最聰明的。”潘石屹對於自己的擅長似乎特別明白：“只要他在，我們都說不出一句話。他總在說話，總有火花；但在生意過程中，他的火花都被我實現了。”

　　
“三年前，我就感覺到中國房地產商圈地過度，而且太偏向於住宅市場。”潘石屹觀察到一個資料：“中國城市化進程中，一個城市的住宅需求量如果達到20%，那麼商業地產就占到10%。這10% 其實受宏觀調控等風險影響最小，但卻不被大多數地產商關注，我為什麼不做呢？”

　　
如今，在全球經濟衰退的狀態下，潘石屹的SOHO 三裏屯照樣賣得熱火朝天。2008 年11月，潘石屹幾乎都在臺灣、紐約兩地悠閒考察，他說：“現在如果有人再想逃，就來不及了。”

　　
“明星”潘石屹

　　
三四年前，潘石屹第一次出現在自家樓盤的廣告上。從此，他在“秀”場的天賦也被挖掘出來。當時，張欣策劃的其他廣告都不太理想，最後索性告訴他：“把你的腦袋借來用一下。”“那個廣告脖子以上是我，脖子以下都是周星馳在電影《功夫》裏的扮相。”結果，廣告一炮打響，效果奇佳。自此，潘石屹就開始了自己在SOHO 中國、LG、摩托羅拉等公司的代言生涯。其間，潘石屹的招牌動作大都比較誇張，或飛腿、或舞爪，“一看就知道潘石屹還是在模仿周星馳，因為那些動作很親民。”他的朋友洪晃說。

　　
在外界揶揄潘石屹為SOHO中國“博出鏡、打免費廣告，犧牲太多”時，洪晃卻覺得“他玩心太重”。有一天，洪晃幫電影《阿司匹林》的導演找到了潘石屹 ：“但我沒想到他就真接了男主角的活，這肯定是好奇，還有很多廣告也是我替他張羅來的。”潘石屹也坦言“好玩”的因素占了一些比重，他在代言中的報酬有時候就是兩台冰箱、兩台彩電外加去韓國濟州島一遊。

　　
有一次，潘石屹和梅婷在洪晃的廚房裏，拍攝一場“愛情戲”。事後潘石屹很困惑：“難道現在的年輕人談戀愛，都說這些莫名其妙的話？”他總結這次男主角的經歷時，感覺“自己老了，跟不上這個時代的語言了。”

　　
好在潘石屹對商業的敏感絲毫不輸于年輕人。“如果想勝出，我覺得最重要的是要知道這個世界發生了什麼變化。我們發現這個時代影響人們最深的就是互聯網，它決定了人們最新的生活方式：可以在家辦公，我們就此確認了SOHO的建構模式。”

　　
喜歡舞文弄墨的潘石屹每開發一個樓盤，都會和夫人張欣合寫一本書。“這是在開發前就寫好的，主要是給設計師們看，和他們溝通。”

　　
“老財”潘石屹

　　
但一路看起來順風順水的潘石屹，也曾經遭遇過“滅頂之災”。1999 年，現代SOHO 城開盤的前一天晚上，他公司裏23 名銷售員全部被競爭對手挖走。“我腦子一片空白，恨不得到老家的山裏去掰玉米。”後來，潘石屹硬著頭皮請回來2 人。而這時對手已經開始行動，決定召開新聞發佈會將這一事件昭示於天下。

　　
幾近絕望之際，潘石屹主動提筆給北京的媒體寫了一封公開信。“我坦白了內情，由於我們實行銷售員末位淘汰制，他們感覺太殘酷了。”出人意料的是，發完公開信，形勢快速逆轉，潘石屹和他的現代SOHO 城獲得了外界空前的同情和支持，樓盤銷售順利完成。日後，這一戰例更是被眾多跨國公司高管視為危機公關的經典。

　　
“我想誠實是這個商業社會最稀缺的，如果你為人誠實了，或許就成功了一半。”事後潘石屹如此總結。

　　
不過生意場上並不是那麼簡單，潘石屹並非第一次反敗為勝。早在他挖第一桶金的時候，這種能力就開始顯現端倪。但那一次，與誠實無關。

　　
大學畢業分到石油部工作一年後，潘石屹闖到海南，與人合夥做起了房地產生意。“當時，我們借了一筆錢，利率是20%、賺來的錢五五分成。”在把一幢爛尾樓粉飾一新後，一位商人前來買房。“那房子我們是2300 元/ 平方米買來的，當時賣給他單價4000 元。”商人很滿意。

　　
第二天，這位商人的兒子來了，表示此價太高，要重新談判。潘石屹同意了：“那原來的價格就完全推翻了，現在是4300元/ 平方米。”買房者很生氣，認為潘石屹有違誠信原則。潘石屹的回答是：“誠信是建立在合同基礎之上的，我們之間現在並無合約。”最後，這房子竟然以4300 元的單價售出了。日後，這也成為潘石屹狡黠的證據之一。

　　
馮侖喜歡叫潘石屹“老財”。當年易小迪、馮侖、潘石屹等人不僅一起闖蕩過海南，後來也共同在北京成立了萬通公司，從事房地產開發。馮侖說：“我們這麼多人裏面，只有‘老財’特別會賣東西。”

　　
“我不再被錢糾纏著”

　　
被潘石屹講述過N 次的這“第一桶金”，成為他的一個里程碑事件。“那一次，就賺了100 萬。人很興奮，感覺有了一定自由度。後來錢就變成了符號，對於我的心理再沒有影響了。”

　　
事實上，在整個青少年時代，潘石屹都被錢糾纏著：“我十八九歲的時候特別愛錢，那時我的兩個妹妹同時考上了大學，爸爸每個月的工資只有50 元，媽媽常年癱瘓。我在班上衣服很破爛，我就怕妹妹班上的同學也笑話她們，每次我都攢錢買衣服給她們。當時，我認為錢最重要。”

　　
更小的時候，潘石屹從甘肅農村到蘭州上學，“窮得不得了，只有一條褲子；於是整個學期我都在擔心這條褲子會不會磨破了，破了就慘了，因為我裏面穿了一條花褲衩。”這給他造成極大的心理壓力，“每時每刻我都在擔心這條褲子會破，每次站起來前都要先偷偷摸一下後面是不是有洞。那一陣子我真是自卑極了，因為一條破褲子，走路靠邊，站隊站不好姿勢，完全沒有精神。”

　　
出身貧苦的潘石屹，在2007 年10月徹底“翻身”。在SOHO 中國香港上市的第一天，其公司總市值達到478 億港元，潘石屹也一躍進入“百億富豪俱樂部”。但潘石屹把夫婦共同擁有的60% 股權全部都登記在夫人張欣名下，這讓香港市民大吃一驚，熱議紛紛。

　　
但潘石屹卻悠悠的說道：“小的時候，我們家沒有電燈，對面渭河上的繁華與燈光最吸引我。現在，內心的寧靜最吸引我。”

　　
關於金錢，潘石屹在三年前還做了一件堪稱極致的事情。“我原來有一些朋友、大學同學，他們找我借完錢後，就再也不理我了。每當我想起這些，心裏就很不舒服。”他說：“這種情緒積累了很多年。有一年，我就想怎麼從這個陰影裏解脫出來？”

　　
最後，潘石屹拿出一張紙，在紙上把所有借款人的名字、借款金額全都一一寫了出來。“15 年來，一共有32 個人找我借過錢，其中最多的一個借了730 萬。後來我想通了，既然錢都不還了，我幹嘛還生氣？我燒了一炷香，然後就把這張紙也給燒了。”

　　
那天出門，潘石屹覺得北京的天特別藍。“我一下子就眼淚汪汪了，原來世界可以這麼美好！我原來是自己給自己套了個枷鎖。”

　　
“我其實什麼也沒有變”

　　
SOHO 中國上市一周後，潘石屹有點焦慮：“原來只有3000 名客戶，現在變成了50 萬股民。我的生活發生了如此重大的變化，我該怎麼辦？”

　　
思來想去，他去拜訪了一位智者。智者問：“你現在的時間安排如何？”然後告訴他，“一定要安排好自己的時間，這樣才能從容。”接著這位智者再告訴潘石屹：“現在，你其實什麼也沒有變。”

　　
“當時，我的腦子僵了一下。”潘石屹回憶：“就像被人敲中了，隨後我想，自己的價值觀、審美情趣的確都沒有改變，我還是堅持不剩飯、坐經濟艙，有時候還是想把衣服穿破了再扔。確實沒有變化。”

　　
“人的精神當然不能被物質駕馭”，想透了這一點，潘石屹又開始了自己的逍遙遊。“我現在是無為而治，我們的員工一律不用打卡，想來就來，想走就走。而且我還專門給他們設立了吧台，裏面不僅有咖啡、麵包，也有我特別提議的西北肉夾饃。”

　　
更讓人豔羨的，“辦公樓裏還有健身房和淋浴房，誰上班累了，就先去玩會，洗個澡。”但每次他都發現，聚集在吧台的人其實是在一起探討工作，他嘿嘿壞笑：“一個人成功，其實不是他能做什麼，而是他能吸引到那些智慧的人。”

　　
1999 年被競爭對手挖走所有銷售員時，潘石屹並沒有意識到“當時的制度也許真的缺乏關懷。”過了大概3 年，“我才取消了末位淘汰制。”

　　
現在每到週末，SOHO 中國的員工都必須休息，“這主要也是因為我的太太，總是保留著西方的生活習慣。”他們夫婦在北京城80 公里以外造了一幢房子，“在那裏手機沒有信號”，一到週末兩人便驅車到郊外躲起來。“結婚10 多年，全家每一年一定要有一次度假。每個星期五都要和孩子們在一起，我們已經形成制度了。”

　　
有時候，他和夫人張欣會故意分開、交換帶一個孩子，潘石屹覺得：“一個商人多和自己家人待在一起，他的性格和心理會正常些。”

　　
現在除了生意，潘石屹和張欣還一起在甘肅忙於慈善。“我們做的和別人不一樣，先集中注意力在天水的學校，興建10 幢衛生的廁所。”他說：“在西部，很少有學校的廁所是合格的，平日裏廁所坍塌造成學生傷亡的事情也發生過。”而對於教育，潘石屹和張欣更側重于資助女童的教育，“一個女孩子受到良好教育，她長大以後就可以影響一個家庭。”

　　
潘石屹有兩個兒子，他給他們起的名字一個是“讓”，一個是“少”，他覺得這特別能反映中國人的思想態度，老子的思想少就是多，就是美。“人的精神有時候需要無我的狀態，否則就很脆弱。”

　　
潘石屹：“被罵了就被罵了，我不在乎”

　　
B= 外灘畫報P= 潘石屹

　　
B:2008 年3 月份，你拋出了“百日劇變”論，提出從3 月21日開始，未來100天是許多房地產公司發生劇變的觀點。現在看來是事實了，是什麼促使你提前形成了這樣的觀點？

　　
P: 我當時主要是從四個方面得出這個結論的：一、美國次貸危機引起國際經濟的蕭條；二、國內從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產商花錢買地的錢甚至超過當年銷售額，普遍手頭偏緊；四、各個城市房屋成交量在萎縮。從今天來看，這些導致房地產行業資金鏈條緊張的因素並沒有消失，強度反而在增加。房地產行業資金的壓力比此前想像的還要大。

　　
B: 你最近說過樓市已經進入“L 型”通道，那能不能預測一下2009 年的房地產價格？

　　
P：從成交量上來看，已經到了“L”的折點，不可能再跌了。從住宅房價來看，關鍵看保障房在市場推出的時間和數量，以及政府能不能完成保障房的計畫。我曾用三個字母“V、U、L”描述房地產市場的救市情況。即在去年初出現成交量下滑苗頭時，政府馬上減息、增加按揭貸款成數、減稅；如果這樣，房地產市場馬上就可以恢復，是“V”的形狀；在奧運之前，救市發生“U”的形態；進入四季度，快到去年年底時，房地產市場的變化呈“L”形態，難以預測什麼時間恢復。但這裏我指的是住宅市場，前幾年的調整和目前救市也都是在住宅市場中進行的，商業、寫字樓市場基本未涉及。我覺得最困難的是2008 年。2009年會好一些，房地產從長遠看，價格還是會漲起來的。

　　
B: 你的公司上市以後還是堅持“死守北京”的策略嗎？

　　
P: 上市前，我們不儲備土地，只在北京精耕細作。現在我們還是堅持原來的思路：死守北京。我們的重點是商業地產，重點是北京，現在95% 以上的開發商都在開發住宅，可是在城市化方面，辦公樓還是有缺口的，未來的缺口會更明顯。2007 年SOHO 中國上市，募集了100 多億資金。我去了7 個城市，研究了2 個月；2008 年1月，我們做了調整：死守北京，調查研究上海、天津市場。我們主要在研究上海、天津最繁華的地段，主要是商業樓。經濟危機哪怕還有3 年時間，我們也能扛過去。

　　
B: 你覺得中國已經出現經濟危機了嗎？

　　
P: 對於中國經濟的看法有兩種：悲觀和樂觀。你不要看數字，你就看人民的力量。我每年去歐洲一趟，法國人全在沙灘上曬太陽，可溫州人全在流水線上。我有個英國朋友做皮草生意幾代了，但最近他破產了，聽說是被溫州人擠垮的。這個英國人去參觀了溫州的商行後說：“他們的成本太低了，我只能不幹了。”這麼勤勞的人民，中國經濟不會有問題。

　　
B:2009 年是中國房地產介入的最好時機？

　　
P: 房地產最好的入市機會是在2008 年，我們用了50 個億，買了東二環的地。2006 年全國開發商都發瘋了，瘋狂圈地，造成“麵粉的價格比麵包還貴”的局面。從這段時間來看，50% 以上的商人都已經沒有實力了。2009 年房地產供應量很少，通貨膨脹不會來。2009 年，我覺得會比較好。

　　
B: 現在遇到矛盾，你都能讓嗎？

　　
P: 矛盾是一直存在的，尤其是中國的開發商，他們的社會地位和妓女差不多。但是他們開發的房屋品質，比以前好了很多。我在英國買了一套房子，和中國差不多，但是價格貴了10 倍。在美國買了房子，遲交了很久。這些國外開發商其實還比不上我們中國的。我們要相互理解，不要積累仇恨。像《大電影》裏有個反面主角，叫潘志強，別人說就是潘石屹和任志強的組合啊。我不在乎，被罵了就被罵了。在我的新書《我用一生來尋找》中，我花了2/3 的篇幅講一個概念：磋商。人生好多事情是可以磋商的。

　　
B: 好多時候，你都被公眾問到一個問題：“現在該不該買房，怎麼買房”，好像每次你都溜過去了？

　　
P: 買房子要看大勢，在低谷的時候進貨。但是買房子最主要的是地段。要選好城市，在這個城市是什麼地段？但在中國，有一個城市是例外的，我最看不懂的就是深圳。它的收入結構是矩陣形的，只要有深圳戶口，你就是富有的人。但接下來就是窮人，他們直接搶你的包，所以深圳無法預測。