2008年10月31日 星期五

十月.金融亂世

在環球金融海嘯下的十月極度震撼,有幸參與其中,實在是很珍貴的經驗.雖然未來幾個月動盪依然,不過這個十月將來一定會留在歷史裏.

以下記錄了這個月恒生指數超過500點波幅的日子作為留念.往後回望, 各投資者一定感受良多.
:

1. 整個月只有四天波幅低於500.

2. 有七日波幅超過1000.

3. 滙豐在Oct27跌至$75,對很多投資者來說是匪夷所思.更重要是由$100跌至$75只是用了兩天時間.另外,它一天亦可以升兩成.

4. HSI最低位10676(27.Oct.08),由大約一年前高位31958(31.Oct.07),合共跌了67%.

5. 中小型股票秩序大亂.例如優質工業股創科實業一天內可上升一倍之多.

組合動向-------------------------------------------------------------------

為了應付這個世紀風暴,長線組合巳作出了一些整頓.

主成員: 中人壽 / 平保 / 工行 / 招行 / 滙豐

副成員: 安踏 / 昆機 / 瑞房

另外,為了把握這個難得機會,筆者特地提出部份家庭儲備,成立了一個新組合,策略是持有一至三年,專注買入Cigar-Butt.

主成員: 建滔化工 / 信義玻璃 / 昆機 / 瑞房

副成員: 創科實業 / 玖龍紙業

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十月恒指表現

Date Change Closing

Oct3     Fri        (-529)     HSI 17682
Oct6      Mon    (-879)     HSI 16803
Oct8     Wed     (-1372)   HSI 15431
Oct9     Thurs    (+512)   HSI 15943
Oct10   Fri        (-1147)   HSI 14796
Oct13   Mon     (+1516)  HSI 16312
Oct14   Tues     (+520)   HSI 16832
Oct15   Wed     (-834)    HSI 15998
Oct16  Thurs    (-768)    HSI 15230
Oct17  Fri         (-676)    HSI 14554
Oct20   Mon     (+769)   HSI 15323
Oct22   Wed     (-775)   HSI 14266
Oct23   Thurs   (-506)    HSI 13760
Oct24   Fri       (-1142)   HSI 12618
Oct27  Mon     (-1603)   HSI 11015
Oct28  Tues     (+1581)  HSI 12596
Oct30  Thurs   (+1627)  HSI 14329

2008年10月21日 星期二

劃清界線

現階段很多股票巳跌至非常吸引水平,筆者個人認為現在確是理想的介入點.不過經過近期企業接二連三倒閉潮,相信巳給投資者響起警號.說到底,公司的質素及財政狀況至為重要.

在此再重溫一下需要格外留神的企業.可以的話應該跟它們劃清界線,盡可能避開.

1. 高負債

財務狀況在景氣好時很容易被忽略,但現市況就原形畢露.大家見大多數發生在工業股.這跟它Capital intensive business model nature有著莫大關係.

2. 過度擴張.

要選一個好例子莫過於玖龍紙業,這類公司的管理層較急進. 在進行產業擴張時往往偏向最樂觀假設.好處是企業在好景時能快速增長,但經濟轉差時往往要盈利急速下降,導至現金鏈出現重大問題.

3.低付加值製造業

OEM/ODM 模式代工生產企業尤其小心(剩出口更甚).這類企業沒有多大競爭優勢可言,夾在供應鏈中間,有限議價能力及高昂成本.就算像富士康的龍頭企業也很難做,可況中小企.事實証明,它們遇到逆境時的死亡率好高.看看近期報紙就知.

4. 古惑管理層

這類管理層往往在逆境時只顧著自身利益,把小股東利益及企業安危,投資於這類公司無論順境逆境都可謂極度危險.

不過有一些陪跌的優質工業股就不同了,某些只剩下低單位數P/E,資產有折讓,高息率及有獨特競爭優勢的老牌龍頭企業,當下一個上升周期到來時,或許市場會再對它們重拾興趣,到時升勢可以難以想像.這亦是大師們所提及的Cigar-Butt Stock.

2008年10月16日 星期四

絕佳良機

現在市場十分波動,最理想的做法莫過於按兵不動,靜觀其變,安心地持有(只限優質股).如果還有資金,增持亦是一個不錯選擇.

對於中國經濟,近日見到議論紛紛,不過筆者認為中國長期經濟增長向上的趨勢巳是共識,討論只是著眼於未來一至兩年的經濟走勢.

如果認為中國是有'金剛不壞身',能夠獨善其身,這個想法未免有點不切實際的.因為單是出口放緩巳夠中央頭痛.這不需要專業知識或艱深數據也能明白.

而故事發展相信是出口及相關行業萎縮,緊隨著的是中小企倒閉潮,唯一較難估計的是其'影響深度及面積',這為中國蒂來的陣痛難免.

很明顯出口及相關企業的沖擊將會是非常非常之大,所以若要在長期看好中國的基礎上進行投資.選擇合適企業和行業變得非常關鍵.

消費類/銀行類/商業地產類/保險類/重工業類是我長期看好的內地行業,亦大部份巳反映在我的組合內.另外,保健醫藥類也是很看好的板塊,不過暫時仍在了解中.

作為投資者,只要有耐性,有遠見,做好分析及風險管理.我相信現在是絕佳的出手時侯,能選擇上幾個上佳的投資項目,將來的回報將會是可觀的.

P.S. 近期波動實在是百年難得一遇,有幸參與其中,無論將來發展如何也算是不枉了.

2008年10月8日 星期三

共渡時艱

用經營者角度看,要經營一間企業,其實巳預計了會經歷幾個經濟周期才能令企業本身茁壯成長,他們通常亦不會考慮若遇上經濟環境差時就貿然暫時關門休息,因為這不是一般從商之道.既然它們可以堅持,作為看好這些優質企業長期發展的股東們如我又怎會輕言放棄,一起共渡時艱吧.

而作為投資人,這亦是一個千載難逢的機會

共勉之!

P.S. 哈哈,為免自己嚇自己,暫時都係不要Update個組合為上策.

2008年10月6日 星期一

獨家專訪Peter Lynch

先多謝林奇兄分享了一篇這樣精彩的訪問. 在此借來了引用一下,和各位網友分享.


很多人往往把投資這門學問變得過於複雜,到頭來連自己也攪不清.那怎能夠戰勝市場呢.這篇文章實在值得再三回味.

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«今周刊»第608期

2008/08/16

文:莊芳、楊紹華

¦前言
 
彼得林區,他是連續締造13年正報酬紀錄的基金經理人,累積報酬率高達2763%,他征服股海的策略,傳頌投資界。«今周刊»獨家專訪這位20世紀頂尖投資大師,現在,他用滿滿的實戰經驗,向台灣投資人大聲宣告:別管股災,放膽買好股!
¦訪談篇 獨家專訪彼得林區/別管股災,放膽買好股!

自從1990年辭去基金經理人職務之後,彼得林區低調生活,絕少接受媒體採訪,這次«今周刊»排除萬難,經過三個月約訪,終於獨家取得專訪他的機會,請他就當前全球經濟情勢提出觀察,同時也給投資人當下投資的建議。

「對於未來,我一向不做太多的猜測!」在全球經濟衰退疑慮重重之際,20世紀頂尖投資大師彼得林區認為,任何的短線猜測都沒有實質意義,如果把時間拉長,無論是經濟衰退或者產業景氣趨緩,終有回到正常軌道的時候。作為股市投資人,研究的重點不該是預測景氣,而是應放在研究基本面上。

在投資市場充滿不確定性的2008年,彼得林區給投資人中肯的建議。他說,市場瞬息萬變,誰也說不準。但是若能挑到具有潛力且股價便宜的個股,就該買進,然後靜待股價反映基本面。

至於股債應該如何選擇?彼得林區認為,當然是股優於債。依照他的投資邏輯,當下應該是:別管股災,放膽買好股。
對於擔心股市仍將繼續重挫的投資人,他更直截了當地說:「假使你很擔心市場的波動與變化,應該開個銀行帳戶,把錢存在銀行裡面就好,別開證券戶了。」 基本上,他認為,如果太過擔憂市場,就不會是個好投資人,因為你的進出動作總是顧慮太多。在市場上成功的關鍵,就是要能承受得起市場上的壞新聞與壞消息,市場下跌時反而可以找到機會,應該感到高興。

1977年,彼得林區不過是個基金界的小菜鳥,所掌管的富達麥哲倫基金,規模只有1800萬美元。1800萬美元,約合新台幣5.6億元,即使是以台股基金的標準來看,都還只能算是不太起眼的中小規模基金。

1990年,當他卸下經理人職務時,基金規模成長了776倍,達到140億美元。一度,他是全球最大股票型基金的經理人。
彼得林區沒有一戰暴富的傳奇事跡,也沒有發表過什麼一語成讖的驚人神準預言。基本上,如果不是把13年的基金操盤成績一次回顧個夠,你恐怕很難體會,他的地位能夠超越眾多赫赫有名的投資大師,名列«紐約時報»20世紀10大頂尖投資人的第2位,第1名是巴菲特。

在13年的基金操盤生涯中,彼得林區締造了連續13年正報酬、且連續13年超越股票型基金平均報酬率的驚人紀錄。如果說人生如戲,那麼,13年來,這位演員從未NG。

但畢竟這不只是一齣戲碼而已,還有最真實的獲利回饋。13年間,彼得林區創造了2763%的累積報酬率,比大盤漲幅整整多出了2200%。平均計算,每年績效超過29%。

自1990年辭去基金經理人職務後,幾乎沒人打探他的操作動向;彼得林區也鮮少預測經濟情勢,所以,退隱之後,你很難找到他對市場展望的任何談話,他幾乎消失在所有媒體版面。

與台灣媒體難得的首度接觸,發生在2001年的一場公開視訊會議。當時,美國經濟正因為科技股泡沫及911事件而陷入危機。當被問及美股是否已經落底時,彼得林區回答:「我不覺得這樣的預測有什麼意義,想賺錢,就不該用短線的邏輯思考。」隨後,這個世界進入了一段最強勁景氣擴張期。

7年之後,全球投資氣氛再度陷入絕望情境,這次«今周刊»排除萬難,經過3個月約訪,終於獨家取得專訪他的機會。在專訪中,彼得林區提出他對經濟現況的觀察與解讀,同時發表他對投資心態與選股策略的建議,他的說法絕不艱澀深奧,卻隱含了最扎實的投資成功哲學。
 
以下是專訪內容:

關於經濟:衰退後就有復甦/市場終會回歸常軌,不必費心猜測

«今周刊»問(以下簡稱「問」):市場上對於目前經濟看法眾說紛紜,依你看,美國是否已經步入衰退?

彼得林區答(以下簡稱「答」):衰退了嗎?我現在沒有明確答案。事實上,我想總要等到塵埃落定之後,才能用回顧過往的口吻,告訴你這段時間究竟算不算是經濟衰退。記得嗎?2001、2002年的衰退,或者1981、1982年的嚴重衰退,都是等到事過境遷之後,人們才會給予這段時間一個代表衰退的標籤。在此之前,任何短線的猜測都只是猜測,意義不大。

我的意思是,市場經歷多空循環的交替,總是需要一段時間,通常無法在發生的當下得知下一個階段的變化。因此,我一向不把時間花在預測未來上。

問:如果投資人不該花費力氣猜測未來,是不是代表我們也不該擔心景氣的多空變化?

答:自從第二次世界大戰以來,我們一共經歷了10次的衰退期,然而,10次衰退之後,緊接出現的就是10次的復甦。衰退之後總是會復甦,長期來看,經濟表現終究能夠回到常軌,那麼,又何必去擔心短期的不確定性呢?

問:難道沒有任何事情值得擔心嗎?全球投資人現在可都正在擔心著通膨和美國次貸的問題呢!

答:說到通膨,雖然我並不是經濟專家,但從各種現象來看,這波通膨倒也不是來得全無道理。過去幾年這個世界的生產力大幅提升,經濟活動熱絡,這或許就能解釋油價、物價高漲的現象。但,高通膨會是長期現象嗎?

我還是只看眼前的數字,起碼,當美國核心通膨率達到5%之後,近來國際油價及原物料價格就出現一波跌勢。5%的通膨率就像是個臨界點,達到這個數字,人們就會開始思考更有效率地運用資源,降低通膨繼續惡化的壓力。

問:次級房貸的問題呢?你認為最壞的情況是否已經過去?

答:在我看來,次貸問題現在反倒不是那麼重要了,眼前的問題,反而可能是大家所忽略的一般優良房貸。這些貸款人並非債信不佳的次級貸款者,但他們受到房市下跌影響,必須藉由二次貸款才能負擔得起房貸支出。

問:總的來說,我們可以依循哪些指標,了解經濟正在恢復當中,並且轉趨樂觀?

答:其實,我認為人們毋須太過擔心景氣循環的週期。一般來說,這些市場的問題都將會自動修正過來。

就我而言,會特別觀察人們買屋的意願,當購屋意願提高,建商也開始建造更多房屋,情況自然會漸漸好轉起來。但值得注意的是,即使房市開始回溫,也不見得就能立即用超樂觀的態度解讀。因為過去2、3年來的餘屋,可能還得花上12至18個月才能完全出清完畢。

關於投資:依舊首選股票/世界賺錢機會仍多,且股優於債

問:你認為經濟問題不會影響股票投資,也認為美國各個產業的基本面仍然不必絕望,所以,你必然也認為現階段的股票投資價值高於債券?

答:是的!美國10年期國庫券的收益率低於4%,比S&P 500指數的報酬率來得低。自從第二次世界大戰以來,S&P 500企業的每股盈餘成長率,平均可達17%,雖然經歷了衰退,但是平均仍有這樣優異的表現,此外,你還可獲得2%至3%股利。

債券在1982年之時,政府公債提供15%的利息,這在當時股票報酬普遍表現不佳時,特別顯得有競爭力。不過,在我的經驗當中,債券投資價值超過股票,也就只有在這一時期。

問:除了美國以外,你如何看新興國家的表現?

答:很明顯的,目前中東、俄羅斯與東歐、巴西等國的成長表現,比過去20年來表現都還要突出,另外還有中國、印度、土耳其,都各自表現優異,與美國經濟有了脫鉤現象。

問:北京奧運已經開幕,你如何看待中國市場?

答:我對中國沒有深入研究,不過我知道他們的國民生產毛額(GNP)達到8%或9%。在我的標準看來,一個國家的GNP若是比其他國家高出2到3倍,就可說是擁有強健的生產力,或許就是值得投資、有機會賺到錢的國家。
問:那麼以亞洲來說,哪個國家最獲你青睞?

答:不,請別誤會,雖然我認為某些國家有賺錢機會,但不該我賺的,我就不會去賺。基本上,我不會花時間去研究印度或是中國、韓國、台灣的股票,因為光在美國,就有5000家企業夠我花時間去研究了!

關於心態:對的標的就下手/太過擔憂,乾脆別想投資

問:所以你仍然只專注投資在美國?

答:沒錯。

問:是的,你總是建議投資人應該從自己熟悉的市場下手,不過,我們現在應該等待局勢更加明朗時再進場嗎?

答:我不確定是否等得到所謂的局勢明朗,市場真的是瞬息萬變,誰也說不準。能夠確定的事情是,如果你有長期投資的耐心與本錢,而且挑到了具有潛力且股價便宜的個股,就該買進,然後靜待股價反映基本面。

問:對於那些擔心股市仍將繼續重挫的投資人,你會對他們說些什麼?

答:假使你很擔心市場的波動與變化,你應該開個銀行帳戶,把錢存在銀行裡面就好,別開證券戶了。

基本上,假使太過擔憂市場,就不會是個好投資人,因為你的進出動作總是顧慮太多。在市場上,成功的關鍵就是要能承受得起市場上的壞新聞與壞消息,市場下跌時反而可以找到機會,應該感到高興。

問:你曾說過,太早賣掉Home Depot(DIY工具店)和玩具反斗城,是你畢生最大的遺憾,最近,這個錯誤還有再犯嗎?
答:很可惜,我的確又犯了幾次同樣錯誤。有一些農產品企業的股票賣得太早了。就和上述的兩家公司一樣,都是犯下賣得太早的錯誤!沒想到農產品企業在我賣出後,又繼續向上漲。

問:農業股前些日子飆得頗凶,太早出場,很後悔吧?

答:要說非常後悔,倒也還好。反正,我總是不停地找尋機會,找到未來對的趨勢。就像之前說的,我從不試圖去預測市場,不去猜測市場的高低起伏,而是把全部的精神與心力放在個別企業身上。

問:哪些企業?它們具有什麼特質?或者說,怎樣的企業才能被你列入追蹤名單?

答:我不能報明牌,但說穿了,這些企業的特質其實沒有多麼特別。首先是擁有良好的財務結構,並且,它們可以長時間的專注在本業上。具備此二者之後,再來要看這家公司是否具有獨特性、不可替代的優勢。如果有,你就可能挖掘一檔在未來5年、10年都能持續表現良好的企業個股。

關於選股:研究個股最重要/別去預測股價,要用力掌握盈餘

問:所以,研究個股的本質,是投資人現階段最重要的功課嗎?

答:不只是現階段,對於一位投資人來說,不管是在任何時候、手上有多少資金,研究個股都是最重要的功課。當我還是手握140億美元的基金經理人時,研究個股是最重要的投資流程,現在,我幫慈善基金會操盤,資金只有1億美元,但主要功課還是一樣,研究個股。

問:關於個股,資訊總是太多,研究的面向非常複雜,你建議投資人從哪方面著手最有效率?

答:道理還是一樣,我們不必去預測股價會在何時起漲或下跌,影響短期股價的因素太多了,你不可能精準掌握每一次的高低轉折點。大家都知道本益比很重要,本益比是P(股價)除以E(盈餘)。但其中,我們很難去透過研究來掌握P的變動。因此,真正要專心研究的,是在E的部分,深入研究一家企業,搞清楚它的獲利能力究竟如何。

尤其是現在,真的不用太在意股價。與過去50年的平均水準比起來,美國股市現在的本益比確實相對較低。我們雖然還是不能預測股價何時會向上修正,但起碼知道,股價已經有了向上修正的空間和本錢,現在,專心研究盈餘,才能抓到大盤反彈時,動作更快、更大的個股。

問:你現在如何挑選股票?會像以往一樣四處旅遊找尋標的嗎?

答:出門拜訪企業的部分,一個月大約7到10天,但不會再像以前一樣,一整個月都在外地旅遊。我多半是每天坐在辦公室裡,打4、5通電話給有興趣的企業聊聊。

這就是我的退休生活,當投資變成生活的一部分,不再需要擔心基金績效排名或者基金規模增減時,投資還真的是件很有趣的事!所以,對於這樣的退休生活,我非常滿意。

關於美國:需求仍然在/三大產業都還保有一絲命脈

問:雖然你不預測未來,但你非常重視基本面,而就美國幾個主要產業看來,基本面並不樂觀,不是嗎?

答:是的,就以房屋和汽車兩大產業來說,在過去,美國每年的換車需求超過1700億美元,但現在的汽車業整體產值卻只有1300至1400萬美元。你可以解讀,這的確代表汽車業者對於未來需求相當悲觀。不過,汽車終究是消耗品,更換的需求只會遞延,不會消失。

房地產業的部分,美國的每月住宅開工戶數從170萬戶一路下跌,現在剩下60萬戶左右,這是非常嚴重的負面轉變。不過,進一步從需求角度思考時,又會忍不住感到一絲樂觀。畢竟,美國每月的新屋需求長期都還維持在120萬戶以上。需求不死,產業就還算是抓著一條復甦命脈。

問:金融業呢?你在基金操盤後期最愛的房利美(Fannie Mae),現在似乎遇到了大麻煩?它還值得投資嗎?

答:我確實靠這檔股票賺了不少錢,也曾經連續好幾年推薦過這檔股票。不過受到法令限制,我不能在此對個股發表意見。

問:但就你認為,房利美及房地美(Freddie Mac)的股價暴跌及資金周轉疑慮,會對全球金融市場造成影響嗎?

答:二房對於美國政府來說,擁有十分重要的地位,它們就像是金融系統的根基,是重要支柱,我不會揣測它們的股價是否會自行復原,比股價重要的訊息是,它們獲得了政府支援,最起碼,業務仍在持續運作當中。也就是說,這兩家公司是美國金融的支柱,美國政府全力扶持不讓它倒,而它們也確實還撐在那裡。

問:沒有政府大力支持的區域銀行,命運又會如何?

答:在美國,有超過5000家不同的區域銀行,但在加拿大和英國,可能只有各5到6家這樣的銀行。美國的銀行實在過剩了!假使再有更多銀行破產,我也不會太感意外。但是,我們有過去30年代的經驗,美國聯邦儲蓄保險公司(FDIC)和政府將會做好完善準備,在發生財務問題時保護這些銀行,承擔損失。

 

2008年10月2日 星期四

SOHO中國張欣:房地產企業已再無融資管道

資金流斷層確是一個大問題.但房地產同經濟息息相關,正所謂唇亡齒寒,中央要做到經濟平穩增長,能坐視不理嗎?

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張欣:其實整個房地產的形勢是這樣的,住宅在全國範圍內,尤其是大城市,都在降價。但北京市中心的商業地產還是有很多的投資者要買。之所以出現商業地產和住宅地產的兩級分化,實際是因為投資者的資金沒有其他去處,現在湧到商業地產上來了。以前他們可以把資金投在股票市場上,但現在股票市場不是很穩定,外幣現在也不是特別穩定,再加上中國一直維持很高的通貨膨脹。當他們想資金放在一個有增長的地方時,就選擇了商業地產。

由世界經濟論壇主辦的第二屆新領軍者年會(又稱為夏季達沃斯論壇”)927日 至28日在天津濱海新區舉行。927日 ,論壇正式開始第一天,和訊網邀請到SOHO中國有限公司聯席總裁張欣接受獨家訪談。

住宅地產降價不影響商業地產漲價

和訊網: 張 女士您好!現在其他地產商都在搞降價促銷,SOHO中國卻在這個時候逆勢漲價,請您給講講這是為了什麼?

張欣:其實整個房地產的形勢是這樣的,住宅在全國範圍內,尤其是大城市,都在降價。但北京市中心的商業地產還是有很多的投資者要買。之所以出現商業地產和住宅地產的兩級分化,實際是因為投資者的資金沒有其他去處,現在湧到商業地產上來了。以前他們可以把資金投在股票市場上,但現在股票市場不是很穩定,外幣現在也不是特別穩定,再加上中國一直維持很高的通貨膨脹。當他們想資金放在一個有增長的地方時,就選擇了商業地產。

我們加價其實沒有別的原因,就是因為很多人要買。在這種情況下,價格就應該反映需求。所以大家會看到在一片降價聲中看到了我們的不同聲音,但這確實是反映了真實的情況。

和訊網:今天早上在採訪一位業內人士的時候,他說雖然商業地產受到的衝擊遠遠小於住宅市場,但是因為很多國外的投行也投資了中國的商業地產,由於金融危機現在他們可能有了變現的需求,那麼商業地產是不是也會受到一些衝擊?而你們這次漲價,是不是與這個原因一也有關係?

張欣:一般國外的投行做商業地產,都是一下買幾棟樓,而中國的投資者是沒有那麼多錢買幾棟樓的,除非是保險公司之類的機構投資者。個人投資者要買,最多也就是買一層樓,或者買五、六個商鋪。這樣以來,國外的商業地產賣的時候,也都不想切散了賣,但中國人手上沒有這麼多的錢,所以他們的樓就一棟棟地賣不出去,而我們這樣一層一層地賣就就很好賣。

所以我們現在就看到一個很有意思的機會,隨著華爾街投資銀行倒閉,那些銀行在亞洲投的一些商業地產,都是像北京、上海這樣城市的最好地段,他們的這些房產現在都要賣,但卻沒有什麼人有錢能買。於是我們就基本上成了唯一在看這些項目的開發商。我們公司現在收購的部基本上都是各大代理公司,他們天天都帶著一堆一堆的項目給我們看,可見現在拿現金的企業非常少。

和訊網:前幾天,北京華潤地產對前期的業主進行了一些補償,您覺得以後會不會有更多的地產商來為業主做補償?

張欣:這個我不太清楚,因為我們不做住宅。

和訊網:那您對未來中國商業地產前景怎麼看?

張欣:我覺得中國的商業地產發展還很初級,如果看總量,商業地產在其中占的比重非常少。現在我們住的條件改善了,但很多辦公條件都沒有改善,所以商業地產的需求量比住宅地產大得多。
和訊網:很多房地產企業都認為現在是行業寒冬,您覺得這個冬天大概要持續多長時間呢?

張欣:我覺得,中國經濟的基本面還是好的,現在過冬主要是由於政府緊縮銀根造成的。但今天溫家寶總理講了,在全球金融危機當中,中國的態度還是要保持穩健的增長。如果是這樣的話,那相關的政策將是什麼呢,我覺得可能是放開銀根,不放開銀根怎麼增長呢?而這正是我們所希望看到的。

和訊網:銀根沒有放開之前,對於成長型的房地產企業來說,最大的融資管道是什麼?

張欣:沒有,現在沒有融資管道。國際市場也是這樣的情況,想上市、想發債都沒有可能。國內現在又是從緊的貨幣政策。

其實,銀根緊縮最受傷害的還是中小型企業,而中小企業又是我國經濟發展的動力,如果它們因為銀根緊縮而倒下去的話,我覺得將是對過去三十年成績的大大縮減。

和訊網:您怎樣看待這一輪地產行業的洗牌,以及帶來的後果?

張欣:肯定是有一些項目易主了,有一些項目賣出來了,有一些以前的開發商關閉了,或者是賣到了其他開發商手上。這可能是一個趨勢。

和訊網:洗牌的關鍵是不是還要看現金流的存量,和應對政策的前瞻性?

張欣:肯定是,現在手上有錢的就可以購買專案,如果現在是貸款一大堆,還不起款,肯定就沒有錢去買了。

SOHO中國中期業績差事出有因

和訊網:作為一個業內人士,您能不能給我們分享一下,對萬科降價還有業主要求退款這些事情的看法。

張欣:我還是不要講別的開發商了。

和訊網:潘石屹之前給員工寫了一封信,號召大家能騎自行車就騎自行車,這是不是說明SOHO中國面臨一些問題?中期業績報告會上是不是說你們虧損了一個億?

張欣:這是有一點小誤會,今年SOHO中國已經有60億元的預售。但是因為有奧運會的關係,我們的一些專案在奧運期間不能開工。而房地產預售是不能算業績的,完工了才能算。這就等於我們的業績推遲了,使得我們的中期業績看上去比較差,但是支出還是有的。我覺得這是一個技術問題,並不是我們賣不出去虧損了,而是我們把今年中期和今年年底都應該算進來的業績,推到了明年。明年我們的業績會非常高。

和訊網:您參加了幾場達沃斯的論壇,對於中國房地產企業目前的狀況,與會的嘉賓有沒有達成一些一致的看法?

張欣:你現在去任何房地產商去的地方,都是一片哭聲,大家都在說銷量不好,都在呼籲政府儘快把銀根放開。

我覺得這裏面有一個關鍵點,現在大家都把焦點放在房地產開發商身上了,好像給人一個誤區,都是開發商的問題。其實開發商僅僅是幾個公司,其背後確是多少億擁有房產的業主。如果他們的房產縮水,就會使他們感覺積蓄了幾十年的錢貶值了,由此帶來的憤怒就會變成社會問題。另外,房地產行業還雇傭了大量的農民工,每個工地上都有成千上萬的民工在那裏,如果大量的房地產項目不開了工,首先受影響的就是這些民工.