資金流斷層確是一個大問題.但房地產同經濟息息相關,正所謂唇亡齒寒,中央要做到經濟平穩增長,能坐視不理嗎?
------------------------------------------------------------------------------------------------------
張欣：其實整個房地產的形勢是這樣的，住宅在全國範圍內，尤其是大城市，都在降價。但北京市中心的商業地產還是有很多的投資者要買。之所以出現商業地產和住宅地產的兩級分化，實際是因為投資者的資金沒有其他去處，現在湧到商業地產上來了。以前他們可以把資金投在股票市場上，但現在股票市場不是很穩定，外幣現在也不是特別穩定，再加上中國一直維持很高的通貨膨脹。當他們想資金放在一個有增長的地方時，就選擇了商業地產。
由世界經濟論壇主辦的第二屆新領軍者年會(又稱為“夏季達沃斯論壇”)於9月27日 至28日在天津濱海新區舉行。9月27日 ，論壇正式開始第一天，和訊網邀請到SOHO中國有限公司聯席總裁張欣接受獨家訪談。
住宅地產降價不影響商業地產漲價
和訊網： 張 女士您好！現在其他地產商都在搞降價促銷，SOHO中國卻在這個時候逆勢漲價，請您給講講這是為了什麼？
張欣：其實整個房地產的形勢是這樣的，住宅在全國範圍內，尤其是大城市，都在降價。但北京市中心的商業地產還是有很多的投資者要買。之所以出現商業地產和住宅地產的兩級分化，實際是因為投資者的資金沒有其他去處，現在湧到商業地產上來了。以前他們可以把資金投在股票市場上，但現在股票市場不是很穩定，外幣現在也不是特別穩定，再加上中國一直維持很高的通貨膨脹。當他們想資金放在一個有增長的地方時，就選擇了商業地產。
我們加價其實沒有別的原因，就是因為很多人要買。在這種情況下，價格就應該反映需求。所以大家會看到在一片降價聲中看到了我們的不同聲音，但這確實是反映了真實的情況。
和訊網：今天早上在採訪一位業內人士的時候，他說雖然商業地產受到的衝擊遠遠小於住宅市場，但是因為很多國外的投行也投資了中國的商業地產，由於金融危機現在他們可能有了變現的需求，那麼商業地產是不是也會受到一些衝擊？而你們這次漲價，是不是與這個原因一也有關係？
張欣：一般國外的投行做商業地產，都是一下買幾棟樓，而中國的投資者是沒有那麼多錢買幾棟樓的，除非是保險公司之類的機構投資者。個人投資者要買，最多也就是買一層樓，或者買五、六個商鋪。這樣以來，國外的商業地產賣的時候，也都不想切散了賣，但中國人手上沒有這麼多的錢，所以他們的樓就一棟棟地賣不出去，而我們這樣一層一層地賣就就很好賣。
所以我們現在就看到一個很有意思的機會，隨著華爾街投資銀行倒閉，那些銀行在亞洲投的一些商業地產，都是像北京、上海這樣城市的最好地段，他們的這些房產現在都要賣，但卻沒有什麼人有錢能買。於是我們就基本上成了唯一在看這些項目的開發商。我們公司現在收購的部門基本上都是各大代理公司，他們天天都帶著一堆一堆的項目給我們看，可見現在拿現金的企業非常少。
和訊網：前幾天，北京華潤地產對前期的業主進行了一些補償，您覺得以後會不會有更多的地產商來為業主做補償？
張欣：這個我不太清楚，因為我們不做住宅。
和訊網：那您對未來中國商業地產前景怎麼看？
張欣：我覺得中國的商業地產發展還很初級，如果看總量，商業地產在其中占的比重非常少。現在我們住的條件改善了，但很多辦公條件都沒有改善，所以商業地產的需求量比住宅地產大得多。
和訊網：很多房地產企業都認為現在是行業寒冬，您覺得這個冬天大概要持續多長時間呢？
張欣：我覺得，中國經濟的基本面還是好的，現在過冬主要是由於政府緊縮銀根造成的。但今天溫家寶總理講了，在全球金融危機當中，中國的態度還是要保持穩健的增長。如果是這樣的話，那相關的政策將是什麼呢，我覺得可能是放開銀根，不放開銀根怎麼增長呢？而這正是我們所希望看到的。
和訊網：銀根沒有放開之前，對於成長型的房地產企業來說，最大的融資管道是什麼？
張欣：沒有，現在沒有融資管道。國際市場也是這樣的情況，想上市、想發債都沒有可能。國內現在又是從緊的貨幣政策。
其實，銀根緊縮最受傷害的還是中小型企業，而中小企業又是我國經濟發展的動力，如果它們因為銀根緊縮而倒下去的話，我覺得將是對過去三十年成績的大大縮減。
和訊網：您怎樣看待這一輪地產行業的洗牌，以及帶來的後果？
張欣：肯定是有一些項目易主了，有一些項目賣出來了，有一些以前的開發商關閉了，或者是賣到了其他開發商手上。這可能是一個趨勢。
和訊網：洗牌的關鍵是不是還要看現金流的存量，和應對政策的前瞻性？
張欣：肯定是，現在手上有錢的就可以購買專案，如果現在是貸款一大堆，還不起款，肯定就沒有錢去買了。
SOHO中國中期業績差事出有因
和訊網：作為一個業內人士，您能不能給我們分享一下，對萬科降價還有業主要求退款這些事情的看法。
張欣：我還是不要講別的開發商了。
和訊網：潘石屹之前給員工寫了一封信，號召大家能騎自行車就騎自行車，這是不是說明SOHO中國面臨一些問題？中期業績報告會上是不是說你們虧損了一個億？
張欣：這是有一點小誤會，今年SOHO中國已經有60億元的預售。但是因為有奧運會的關係，我們的一些專案在奧運期間不能開工。而房地產預售是不能算業績的，完工了才能算。這就等於我們的業績推遲了，使得我們的中期業績看上去比較差，但是支出還是有的。我覺得這是一個技術問題，並不是我們賣不出去虧損了，而是我們把今年中期和今年年底都應該算進來的業績，推到了明年。明年我們的業績會非常高。
和訊網：您參加了幾場達沃斯的論壇，對於中國房地產企業目前的狀況，與會的嘉賓有沒有達成一些一致的看法？
張欣：你現在去任何房地產商去的地方，都是一片哭聲，大家都在說銷量不好，都在呼籲政府儘快把銀根放開。
我覺得這裏面有一個關鍵點，現在大家都把焦點放在房地產開發商身上了，好像給人一個誤區，都是開發商的問題。其實開發商僅僅是幾個公司，其背後確是多少億擁有房產的業主。如果他們的房產縮水，就會使他們感覺積蓄了幾十年的錢貶值了，由此帶來的憤怒就會變成社會問題。另外，房地產行業還雇傭了大量的農民工，每個工地上都有成千上萬的民工在那裏，如果大量的房地產項目不開了工，首先受影響的就是這些民工.
沒有留言:
張貼留言